梁本初轻咳了一声,说道:“就是字面的意思,我们可以按照13.3亿的价值,与苏总签合同,但关于收购款项支付,我们可以有多种付款方式,其中,不限于现金、股权,以及相同价值的其它权益资产。”

    苏禹听他这么一说,完全明白了过来。

    不由轻笑了一声,说道:“按照梁总的意思,就是项目价值,可以按照13.3亿拟定,但是你们无法支付全部现金,只能以其它权益性资产冲抵、交换,是吗?”

    “希望苏总能够体谅。”梁本初说道,“当前国内地产行业,普遍属于低迷状态,无论是大型房企,还是中、小型房企,大家内部的现金流都不充裕,苏总想以全现金交易,这基本不现实。”

    “而且……”

    梁本初顿了顿,继续道:“我相信诚辉地产和锦湖集团,与苏总你谈判的,也不可能是全现金交易的形式吧?”

    “当然,如果苏总真强烈要求,必须以全现金交易。”

    “那我们对于苏总手里的这块地皮价值,就不可能按照13.3亿的价值权益定价了,按照集团最大承受能力,恐怕最多只能给到苏总原市场价5%的溢价,也就是说……现金交易,我们只能按照11.55亿的价格,与苏总你签合同。”

    “之所以两者存在着巨大的价差,是因为我们在现金支出后,也得承受大额的资金融资利息,而当前……在行业低迷下,各企业的融资渠道都不畅通,且融资成本高企,我们必须得考虑这里面的资金成本侵蚀。”

    “梁总功课做得不少。”苏禹本来也没指望着鹏远地产能拿出这么多现金,与他签合同,轻轻笑了笑,说道,“地产开发的本质,是资金杠杠的合理撬动,我也知让你们拿出十几亿的现金,不太现实,如此……梁总就说一说关于你们的付款方式里,现金、股权、其它权益资产的占比吧。”

    梁本初见苏禹并没有对他刚才的提议,表示太大的反对,不禁松了一口气。

    短暂停顿了一会,接着说道:“现金支付,我们最多只能给予项目总价值的6成,至于股权和其它权益资产占比,主动权在苏总手里,苏总觉得在项目余下的4成权益价值里,这两者怎么分配比例,都是可以的。”

    “你所说的股权,是你们鹏远地产的相关股份权益?”苏禹问道。

    梁本初回道:“自然不是,是‘钱江新城开发公司’的相关股份权益,苏总如果愿意与我们合作,这块地的主体开发,就是由这家公司来完成,当前这家公司是由我们鹏远地产全资控股的,如果苏总愿意以‘钱江东郊滨江地块’这块地的部分价值,兑换这家公司的部分股权权益,那么以后公司在‘钱江新城’开发中的一切所获利润权益,苏总都将享有相应的份额。”

    “呵呵……”苏禹听见梁本初这话,忍不住轻微冷笑了一声,“梁总真是打得一手好算盘啊,‘钱江新城开发公司’的相关股份权益,这东西既不能在二级市场上流通,公开竞价买卖,也不像债券一样,有明确的未来收益,我拿它来有何用?”

    “这家钱江新城开发公司,我若持股占比过高,你们失去主动权,在‘钱江新城’开发项目上,肯定不会太过用心,而我若持股占比不高,你们依然完全掌握绝对控股权和控制权,那公司经营状况,最终的利润呈现,怕也会成大问题。”

    “总而言之,这对我来说,就是毫无用处的东西。”

    “若梁总提出的,是你们鹏远地产上市主体的股份权益,我也许还有些兴趣。”苏禹顿了顿,继续道,“但我想你们宁董事长,绝不会轻易启动增发股份的议案,所以……这事也就不可能实现。”

    “第三个其它权益资产条件呢?”

    苏禹尽管对鹏远地产所表达出的诚意,表示失望,但还是继续问了下去。

    梁本初说道:“如果苏总愿意,除现金以外的支付条件外,余下的价值权益,我们可以用集团开发的成熟项目里,相应的房产价值,或相应项目价值,进行冲抵,进行相应的资产置换。”

    “哦?”苏禹听梁本初提起这个条件,倒是来了兴致。

    毕竟他知道,未来几年的禹杭房价,还会迎来暴涨。

    如果鹏远地产愿意用禹杭核心区的相应楼盘价值,与他手里所握的地皮部分价值进行置换,他倒不是不能与对方继续谈下去。

    梁本初见苏禹对这条件,竟然很感兴趣,心里不禁有些意外。

    在他看来,最近两三年,禹杭房价滞涨,市场买房需求,有明显的趋缓态势,且市场上,各房企存量楼盘,即未销售完的楼盘房产数量库存高企,尽管监管层暂时放松了对房地产行业的强力监管,但行业整体上,要想完全反转,迎来新的需求爆发高峰,且房价继续重回增长,难度还是相当大的。

    于是,在不确定的未来预期下……

    当前市场上,无论是精英阶层,还是社会中产、底层阶级,对于将资产置换成房产,都不是很积极。

    所以,在第二个条件出现严重分歧之后,梁本初本来对于第三个条件能不能打动苏禹,其实心里已经没底了,却没想到……最后竟然峰回路转。

    “你们打算用于资产置换的,有那些楼盘的房产价值?”苏禹问道。

    梁本初见苏禹主动发问,知道依着这个条件谈,最后谈判多半有戏,不禁小心地说道:“具体可供用于资产置换的楼盘房产名录,我此刻并没有带上文件,并不确定,等明日我到了集团,再找人发给苏总过目如何?”

    苏禹既然愿意接受资产置换的条件。

    不管是对于他,还是对于此刻的鹏远地产来说,那都是再好不过了。

    毕竟,苏禹愿意接受房产置换地皮价格,那就是变相地帮集团减少了挤压的房产库存,并同时新增了优质的土地储备资源,即相当于帮助集团优化了资产结构,这不但对于他这个分管集团地产业务的副总帮助极大,减轻了他肩上的业务销售压力,而且对于整个鹏远地产集团,也是极大的利好。

    毕竟,资产机构优化之后,房产库存减少。

    就相当于原本用来拿地的大量资金,空置了出来,减轻了集团的资金压力,增加了集团的现金流动性。

    当然,梁本初也不知道苏禹在厌恶第二个条件的情况下。

    为何对于有着明显风险性的第三个资产置换条件,这么感兴趣。

    “行!”苏禹微微颔首道,“那我就等着梁总的资产置换名录了,不过有句话,我得说在前面。”

    苏禹笑了笑,继续道:“你们的出价条件,在初步上,我可以接受,但地皮的总价值估测,如果有买方在同等条件下,或者说优于你们的条件下,出价更高,那就不好意思了,毕竟商业买卖,利益始终是第一位的,这一点……想必梁总也清楚,自然也会理解的,对吧?”

    梁本初听见苏禹这话,知道苏禹对于13.3亿的价值评估,并不是十分满意。

    当然,这也源于当前对于‘钱江东郊滨江地块’感兴趣的买方太多,所以估值溢价,才节节攀升。

    “能够理解。”梁本初微微颔首,说道。

    其实,在他看来,如果苏禹愿意接受鹏远地产利用存量库存房产置换地皮价值的条件,相应的地皮价值估测,也不是不能继续往上调,毕竟……真能趁此机会,调整集团资产结构,清理库存,释放因为库存积压紧绷的资金流,那对比适当上调的溢价,他们从中的获利,明显更多。

    当然,具体溢价上调的空间,能有多少。

    这个他拍不了板,必须得回到集团,继续与董事长商量才行。

    但不管怎么说,在苏禹接受集团利用存量库存房产置换地皮价值的条件下,双方的谈判空间,就全面拓展开了,最终谈成的机会,相当大。

    俩人说话间……

    煮沸的茶水,已经从服务员手中的茶壶,添置到了桌上众人的茶杯里。

    随后,在梁本初的示意下,席间的张欣、陈婉莹两大美女,便开始主动向苏禹敬茶,并找话题攀谈。

    而经过意见交换之后,谈判有了实质的进展。

    席间的氛围,也逐渐变得越来越轻松。

    不过就是……大家都不喝酒以后,梁本初苦心孤诣准备的‘美人计’,完全没了发挥的空间。

    当然,尽管‘美人计’没了发挥的空间。

    但陈婉莹,对于苏禹,却是越发的好奇。

    毕竟,来之前,她预感到这种场合,她是很难全身而退的,然而结果就是对方似乎对她完全不敢兴趣。

    将自己的想法和要求表达后,吃完饭,苏禹在庄园内,基本没怎么停留。

    就独自离开了。

    “梁总,这位苏总,还真是个……奇怪的人啊。”在苏禹离开后,张欣笑了笑,说道,“美女不碰,酒也不喝,真是白费了咱们这番苦心啊,不是都说金融界,是个名利、欲望场,钱来得快,去得也快,导致大家物质欲望都很强烈吗?怎么这位苏总,身上就完全没有这些特征?”

    “而且……”

    张欣沉思了一会,接着道:“他身上没有那种年轻人的青涩,沉着、冷静,思维无比清晰,情绪波动很小,似乎并不像一个年轻人,至少是他这个年纪的人,该有的神态和行为方式啊!”

    “若是常人,岂能在短短一年之内,就从零积累到几十亿的身家?”梁本初回应道,“这人不能以常理揣测,而且他执掌的基金产品,最近一年,在资本市场,在国内金融界、商界,也受到大量人士的追捧,不好得罪,好在这一次……咱们的布置,虽然完全落了空,但谈判还是有比较大的进展的,总算是完成了董事长的交代。”

    张欣说道:“但我总觉得……他没打算真的与咱们交易。”

    “哦?”梁本初问道,“为什么这么说?”

    张欣沉思了一会,回道:“没什么缘由,女人的第六感罢了。”

    “你这第六感……还是不准的好。”梁本初说道,“行了,你收拾吧,我得回去找董事长再商量商量,若是他真愿意接受‘资产置换’的条件,那可是替咱们集团解决了个大麻烦,最近这一两年,房子是真不好卖,集团积压的房产库存,已经成了集团老大一块麻烦,也成了董事长的心病。”

    “明天商量不行吗?”张欣说着说着,就到了梁本初怀里。

    梁本初摇了摇头,轻轻推开她,说道:“刚才你也听见了,对‘钱江东郊滨江地块’感兴趣的,远远不止我们鹏远地产一家,我们若慢一步,有人就会快一步,董事长不希望这块地,落入锦湖集团手里。”

    说完,梁本初也不顾张欣哀怨的眼神,径直和秘书离开了。

    当他回到集团内部,见到鹏远地产集团董事长宁成虎,说了关于与苏禹初步谈判的事情,宁成虎也不禁露出了一脸意外的神色。

    “他竟然答应资产置换的条件。”宁成虎呵呵笑道,“真是让人意外。”

    梁本初回道:“确实,原本我已经决定如果二、三条件不成,就进一步放宽现金支付的条件了,没想到他竟然对咱们提出的资产置换条件,很感兴趣,不过对于地皮的价值估测上,他似乎还觉得不满意。”

    “人心不足蛇吞象啊!”宁成虎感慨道,“谁叫现在是卖方市场呢?”

    “那我们……”梁本初试探地问道。

    宁成虎想了想,说道:“既然他同意资产置换的条件,也同意现金支付最多六成,那在地皮的总价估测上,我们适当让步,也不是不可以,只要能借此机会,解决集团积压的部分库存房产,优化一下资产结构,释放部分资金压力,那么我们吃点亏也无妨。”

    “继续上浮多少呢?”梁本初继续问道。

    宁成虎思索了片刻,回应:“下一步,就按照13.5亿的总测价格谈判吧,至于具体的资产置换条件房产目录……算了,本初,你还是约一下这位苏总,我与他直接见面谈吧!”

    

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